Você que está pensando em fazer um financiamento imobiliário deve atentar para algumas coisas que podem ajudá-lo a se decidir, já que todos os bancos sempre lhe oferecem “as melhores condições do mercado”, para que seu sonho não vire um pesadelo.
É bom pontuar que nos limitaremos a escrever sobre o financiamento em si, sem fazer juízo de valor sobre o momento do mercado imobiliário e se este seria ou não um bom momento para aquisições. É publico que os imóveis aumentaram muito nos últimos anos, embalados pelo aumento de crédito e pelos incentivos dados pelo governo a este setor, contudo há uma grande discussão se estamos efetivamente em um pico de preços ou se o mercado está apenas tomando fôlego para seguir subindo. Existem opiniões de que estamos no meio de uma “bolha imobiliária” que poderia estourar em breve, mas não há consenso a respeito disso. A única coisa de que não tenho dúvidas é que 2015, com certeza, e talvez grande parte do ano de 2016, serão muito difíceis para o país, com crescimento baixo ou negativo, aumento do desemprego, da inflação e dos juros, portanto, atenção quando for tomar sua decisão, é o que posso recomendar. É bem verdade, também, que existirão boas oportunidades, justamente por conta desta crise.
Modalidades de financiamento
É importante saber que existem várias modalidades de financiamento imobiliário, o mais conhecido é pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que costuma ter taxas mais baixas, é regulado pelo governo e utiliza recursos da poupança e do FGTS. Ou seja, se você pretende utilizar seu FGTS, é este o que lhe interessa. Os financiamentos feitos dentro desta modalidade têm limitações de valor e contemplam imóveis no valor de até R$ 750.000 nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de até R$ 650.000 nos outros estados.
Atenção, esse valor NÃO é o do financiamento, é o do valor integral do imóvel a ser financiado, e somente parte desse valor poderá ser financiado. Nesta modalidade, o limite de financiamento não poderá ser superior a 80% do valor de avaliação do imóvel pela tabela Price e de 90% para financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) (o último tópico abordará este assunto). Estes são os valores máximos, portanto é possível que algum banco possa trabalhar com percentuais inferiores a esses.
Se o imóvel que você busca não se enquadra nesta faixa de valor, existe também o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), cujos recursos são captados de várias formas (e por isso apresentam taxas mais elevadas), mas não será permitida a utilização do seu FGTS. Nas condições de mercado atuais, convenhamos que poderá ser difícil encontrar um imóvel que se enquadre nos valores do SFH, especialmente se for um imóvel grande ou que se situe nos principais centros urbanos do país.
Tipo de Taxa de Juros
Juros pré-fixados (aqueles que você já conhece de antemão o valor das parcelas) ou juros pós-fixados (que englobam uma parcela fixa mais a Taxa Referencial de Juros – TR, que é variável). Quem optar pelos juros pós-fixados terá o valor de sua prestação alterado mensalmente.
Qual decidir? Quando não se tem bola de cristal, não dá para adivinhar. Os dois têm vantagens e desvantagens. No curto prazo (até o primeiro semestre de 2016) as taxas de juros deverão subir, segundo a opinião dos especialistas, podendo cair a partir daí. Isto impacta diretamente a TR. Por outro lado, ao contratar juros pré-fixados estes embutirão desde já essa expectativa de subida nas taxas. Isto quer dizer que essa subida das taxas no curto prazo impactará seu financiamento por 10, 15 ou 20 anos. Se correr, o bicho pega, se ficar, o bicho come.
A melhor opção também pode variar conforme o perfil do consumidor. Se o contratante em questão prioriza a segurança e sente-se mais confortável conhecendo exatamente o valor da parcela que pagará no mês seguinte, ainda que esteja pagando mais juros nominais, então os financiamentos a taxas pré-fixadas atenderão melhor sua expectativa.
Por outro lado, ao se contratar juros pós-fixados, as prestações iniciais deverão ser menores e quando realmente se materializar o cenário de taxas cadentes (você sabe o futuro, às vezes, pode nos surpreender) você se beneficiaria disto, aliviando ainda mais seu orçamento.
É verdade, é um dilema!!!
Acho que o mais razoável seria fazer as simulações com as duas modalidades e avaliar se a diferença é significativa a ponto de compensar a opção por uma ou outra forma.
Custo Efetivo Total
É claro que os juros são importantes na determinação do custo do financiamento, mas não são suficientes para que se possa comparar o custo dos empréstimos entre as instituições financeiras. Para poder compará-los é fundamental conhecer o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento, que engloba todas as tarifas e taxas bancárias, tributos e seguros, que serão cobrados, além dos juros. O seguro habitacional compõe uma parcela importante da prestação e varia de banco para banco. Com isso você escapa daqueles casos em que os juros são menores, mas os outros custos fazem com que o custo total do financiamento seja maior, mesmo que aparentemente você ache que não.
Um conselho: se pegue nos detalhes. Veja um pequeno exemplo simplificado: se você conseguir reduzir o valor dos juros em 1% ao ano, ou seja, se contratar um financiamento de R$ 500.000 em 360 meses (30 anos) com juros de 9% ao ano, ao invés de juros de 10% ao ano, isso significaria uma economia de cerca de R$ 129.000,00 no período todo. Percebeu quanto 1% ao ano significa em 30 anos?! No longo prazo qualquer economia pode ter um impacto muito relevante.
Outras variáveis
Outros pontos importantes, embora óbvios, é que quanto maior for a entrada, menor será a prestação, para um mesmo prazo, e quanto menor for o prazo menos juros serão pagos no período do financiamento. Não tenha pressa na decisão, não é como comprar um sapato, é um compromisso de longo prazo que deve ser bem analisado. Não se envergonhe de pedir várias simulações, com prazos diferentes, entradas diferentes, em diferentes bancos, até encontrar uma situação que lhe seja mais favorável. Teoricamente o banco com o qual você possua bom relacionamento poderá lhe oferecer condições mais favoráveis, principalmente por já conhecer seu perfil financeiro. Último conselho: quando lhe fornecerem o CET do financiamento peça para algum amigo ou conhecido conferir o cálculo, por via das dúvidas!!!
Sistemas de Amortização de Financiamentos Imobiliários
Quando se contrata um financiamento imobiliário é preciso optar por um sistema de amortização a ser utilizado ao longo do prazo da operação. Os mais comuns são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Constante (SAC). Em todos eles, o comprador paga juros em cima do saldo devedor total.
Pela Tabela Price, as parcelas são fixas. Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o da amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo.
Já o SAC mantém o mesmo valor de amortização durante o financiamento, mas diminui o valor pago em juros, o que reduz o valor da prestação durante o contrato.
A diferença mais perceptível entre os dois sistemas é que pelo Price as primeiras parcelas são mais baixas comparadas às primeiras do SAC, contudo, como as parcelas pelo SAC vão diminuindo, em determinado momento a parcela pelo SAC fica menor ao ponto de o saldo final do financiamento ficar mais barato. Não se esqueça de que os juros são calculados sobre o saldo devedor e no SAC você amortiza parcelas iniciais maiores do que no Prime. Se possível, opte pelo Sistema SAC.
Note que como as prestações iniciais no SAC são maiores será necessário ter uma renda maior para contratar esta modalidade de amortização, já que as parcelas não devem ser superiores a 30% da renda mensal.
Boa sorte!!!
Nota do Apezinho: Curtiu o post do Renato? Ele já escreveu sobre outros temas ótimos, dá uma olhada! Poupe já, Planejamento é tudo, Ganhos devem ser maiores que gastos, sempre! e Quer sair de casa?
Os lambe-lambe lindinhos do post são da Leite-Com!
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